Оспаривание кадастровой стоимости

ООО «Конс АГ» проводит оценку земельных участков и ОКС (объектов капитального строительства) для последующего оспаривания кадастровой стоимости.

Определение целесообразности оспаривания

Наши специалисты выполнят предварительный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости для понимания целесообразности процедуры оспаривания в течение 1-3 дней. В случае последующего заказа отчета об оценке уплаченная сумма идет в зачет оплаты по договору.

Документы для предварительного расчета:

• Для предварительного расчета возможного снижения кадастровой стоимости земельного участка необходимо предоставить документы: кадастровая справка о кадастровой стоимости (или дату определения кадастровой стоимости), кадастровый номер земельного участка, информацию о доступных коммуникациях, кадастровый паспорт (если есть).
• Документы для предварительного расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства на дату определения кадастровой стоимости: кадастровая справка о кадастровой стоимости (или дату определения кадастровой стоимости), кадастровый номер объекта, техпаспорт, данные о соотношении общей и арендопригодной площади, описание технического состояния.

Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости: цены и сроки

Цена — от 30 000 рублей | Срок исполнения — 10 дней | Получение положительного заключения экспертизы на отчет — до 10 дней

Сроки и стоимость отчета об оценке и проведения экспертизы зависят от типа имущества. Типичный срок подготовки отчета об оценке - 5-10 рабочих дней, срок получения положительного экспертного заключения в СРО - не более 10 рабочих дней. Поскольку на этапе подготовки отчета ведется работа напрямую с экспертами СРО, вероятность получения положительного заключения на отчет составляет 100%.

Что нужно для проведения оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости?

Специалисту для определения стоимости имущества и составления отчета необходима основная информация об объекте и комплект документов, включающий:

Для оформления заказа в компании «Конс АГ» не обязательно посещать офис фирмы. Вы можете отправить копии документов, необходимых для проведения оценки, по электронной почте.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2017 году

С 01 января 2017 года по 01 января 2020 года устанавливается переходный период, в течение которого каждый субъект РФ вправе самостоятельно определять момент начала применения правил, установленных новым законом. До этого момента будут действовать правила, установленные действующим ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (237-ФЗ, статья 24)

Что это означает? Законом установлен новый порядок кадастровой оценки и ее оспаривания с 01.01.2017 года. Однако в настоящий мемент действует переходный период, в течение которого действуют и Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" № 237-ФЗ от 03.07.2016 г., и Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Это связано с тем, что указанные в новом законе 237-ФЗ государственные бюджетные учреждения, которые отныне будут заниматься определением кадастровой стоимости, в настоящий момент только планируются к созданию.

Таким образом, с января 2017 года оспаривание кадастровой оценки регулируется как новым законодательством, так и действующими положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости. Одно из основных изменений процедуры пересмотра кадастровой оценки – отмена обязательного досудебного урегулирования споров для юридических лиц в комиссии по оспариванию. Теперь в законе № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию как для физических, так и для юридических лиц не является обязательным (статья 22, п. 1). Тем не менее, мы рекомендуем предварительно обращаться в Комиссию, т.к. это не потребует дополнительных затрат, а в случае положительного решения вам не придется обращаться в суд.

Еще одно не менее важное изменение: перечень документов для обращения в комиссию стал меньше. Новый закон устанавливает только три обязательных документа, без которых заявление не будет принято к рассмотрению:

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Однако данные нововведения будут применяться только в отношении той государственной кадастровой оценки, которая будет проводиться после 1 января 2017 года.

При оспаривании ныне действующей кадастровой оценки необходимо по-прежнему руководствоваться требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которым заявление о пересмотре кадастровой стоимости не принимается к рассмотрению без приложения следующих документов:

1. выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
3. документов, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4. отчета, составленного на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

А юридическим лицам, кроме того, необходимо соблюдать досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. При досудебном порядке собственник обращается с соответствующим заявлением в Комиссию при Росреестре. Предварительно необходимо обратиться в оценочную компанию и сделать оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. По итогам оценки собственнику выдается отчет об оценке рыночной стоимости и положительное заключение на отчет профильного СРО.

После того как заявление подано в Комиссию, оно рассматривается в течение одного месяца. Поле заседания комиссии выносится решение по вопросу пересмотра кадастровой стоимости объекта.

Как защитить свои права обладателям земельных участков и зданий

ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установил процедуры по оспариванию результатов кадастровой оценки. В том случае, если кадастровая стоимость определена с ошибкой, можно будет обратиться в государственное бюджетное учреждение (ГБУ) после их создания (в настоящий момент ГБУ не создани ни в одном регионе).

1. В ГБУ правообладатель может обратиться со следующими заявлениями:

• о замечаниях к промежуточным отчетным документам ГБУ (только по характеристикам объекта, но не по размеру кадастровой стоимости)
• о разъяснении определения кадастровой стоимости (с возможностью последующего автоматического исправления выявленных ошибок)
• об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости

2. Также правообладатель может обратиться с заявлением об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суд общей юрисдикции.

Как показывает опыт прошлых лет, около половины заявлений отклоняется комиссией, после чего владелец недвижимости вынужден обращаться в суд. Суд всегда становится на сторону владельца недвижимости, имеющего отчет об оценке рыночной стоимости и положительное заключение экспертизы на отчет. Таким образом, обращение в комиссию зачастую было лишним шагом, что и привело к упразднению Комиссии по оспариванию.

Оспаривание кадастровой оценки в 2017 году

На данный момент несмотря на вступление в силу ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2017 года ГБУ не созданы, и сроки их создания не ясны. На сегодняшний день оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в нашей компании производится следующим образом:

• Мы проводим предварительный анализ целесообразности оспаривания.
• Составляем отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, на которую была определена кадастровая стоимость.
• Получаем положительное заключение экспертизы на отчет в СРО.
• Имея на руках отчет об оценке рыночной стоимости и положительное заключение СРО на отчет, владелец объекта недвижимости вправе обратиться в комиссию по оспариванию или в суд для признания кадастровой стоимости равной рыночной.

Как выглядит отчет об оценке для целей оспаривания

По результатам нашей работы вы получаете Отчет об оценке. Это многостраничный документ, в котором помимо расчетной и описательной части содержатся копии разрешительных документов оценочной компании и оценщиков. Это выписки из реестра СРО на каждого оценщика, свидетельства о членстве в СРО, полисы страхования гражданской ответственности оценщиков и оценочной компании.

Отчет выполняется строго в соответствии со 135-ФЗ, стандартами оценки ФСО 1,2,3,7, стандартами профильного СРО.

К нему предъявляются более жесткие требования, чем для оценки для иных целей. Принимая во внимание также необходимость прохождения экспертизы в СРО, стоимость такой оценки достаточно высока, а сроки подготовки такого отчета - значительно выше сроков подготовки отчета для иных целей.

Отчет передается заказчику в бумажном виде в 2 экземплярах, а также в электронном виде, заверенный электронной усиленной подписью оценщика, проводившего оценку.

Экономия на налогах или арендных платежах

В среднем рыночная стоимость оказывается ниже кадастровой на 30-90%. Нетрудно рассчитать, сколько вы будете ежегодно экономить на налогах. Бывают, однако, случаи, когда кадастровая стоимость оказывается равна или ниже рыночной, однако такие случаи редки и выявляются на этапе предварительного расчета целесообразности проведения процедуры оспаривания. Из нашего опыта сильнее всего завышена кадастровая стоимость земельных участков сельхозназначения (крупных наделов) в Московской области и за пределами области. При этом кадастровая стоимость старинных особняков в пределах Садового кольца часто оказывается даже ниже рыночной.

Если вам необходима оценка недвижимости для целей оспаривания, оформите заказ прямо сейчас на сайте ООО «Конс АГ». Для уточнения дополнительной информации звоните по телефону +7 (495) 210-98-80.